Een woonkrediet: hoeveel lenen, en wat kost het?

Wie zo weinig mogelijk leent, betaalt de minste interest en heeft de laagste maandlast. Wie meer leent dan strikt nodig, betaalt meer interest, maar houdt spaargeld over voor een verhuizing, herstellingen of een tegenvaller, en kan het vrij beschikbare geld zelf beheren. Of dat extra spaargeld meer oplevert dan het kost, hangt af van de rente van je lening, van wat je spaargeld oplevert en van of je het ook echt apart houdt. Welke weging je kiest, is jouw afweging: Annoro rekent beide uit.

De Nationale Bank verwacht dat banken voor een hoofdwoning in principe hoogstens 90% van de verkoopwaarde financieren (80% voor een verhuurde woning). Het is een zachte grens met tolerantiemarges, vooral voor kopers van een eerste woning. De registratiebelasting, de notaris en de andere eenmalige kosten betaal je zelf: de bank financiert ze doorgaans niet mee. Daarnaast kijkt een bank naar je inkomen en je andere schulden. We vonden geen officiële regel voor de maximale maandlast: vraag je bank welke verhouding zij gebruiken.

Een klassiek hypothecair krediet kan worden gecombineerd met een krediet met vaste termijn, bijvoorbeeld op twintig jaar. Dat deel betaal je tijdens de looptijd enkel met interest af, en je betaalt het kapitaal in één keer terug op de eindvervaldag. Zo kan je hogere bedragen lenen. Het risico: je moet voldoende kunnen sparen om dat kapitaal dan te hebben. Wikifin vraagt hierbij om voorzichtigheid. Een overbruggingskrediet werkt op dezelfde manier: het overbrugt de tijd tot je de opbrengst van je oude woning ontvangt.

Je betaalt maandelijks een premie, zodat het kapitaal tegen de einddatum wordt opgebouwd en je daarmee de lening terugbetaalt. Ondertussen betaal je interest op het hele bedrag. Bij tak 21 is de interest op de premies gegarandeerd. Bij tak 23 is het kapitaal gekoppeld aan een beleggingsfonds, en Wikifin noemt het twijfelachtig of het opgebouwde kapitaal volstaat om de lening terug te betalen. De FSMA en de FOD Economie waarschuwen voor deze formules. Annoro rekent ze niet door, omdat het resultaat afhangt van het product.

Bij een lombardkrediet (of effectenkrediet) leen je geld met je portefeuille van aandelen of obligaties als onderpand. De bank rekent niet de volle waarde mee maar past een afslag toe. Daalt je portefeuille te veel, dan krijg je een margin call: je moet snel extra onderpand of geld aanvullen. Doe je dat niet, dan kan de bank je effecten verkopen zonder je akkoord, ook tijdens een koersdaling. Het verlies kan groter zijn dan de waarde van je portefeuille, en een hogere rente verhoogt de kost. We vonden geen Belgische bron die zegt of en hoe banken dit voor een woonkrediet gebruiken: vraag je bank of ze effecten als onderpand aanvaardt, voor welk deel en met welke afslag.

In de bronnen die we nakeken (Wikifin, notaris.be, banken) staan vijf vormen: constante maandaflossing, vaste kapitaalaflossing, een krediet met vaste termijn, een combinatie en kapitaalopbouw via een verzekering. Een kredietopening laat je met toestemming van de bank later weer geld opnemen, tot het oorspronkelijk toegekende bedrag. Een “trap” of “progressieve” vorm met een stijgende maandlast staat er niet als product in. Stelt een bank of tussenpersoon zo’n formule voor, vraag dan het volledige aflossingsschema en de voorwaarden. In de vergelijking hierboven kan je een voorbeeldschema met een jaarlijks stijgende maandlast invullen om te zien wat zo’n verloop doet.

Sommige banken bieden bij een variabele rente een variabele looptijd: stijgt de rente, dan blijft je maandlast gelijk en loopt het krediet langer; daalt ze, dan wordt het korter. Anders kan je extra aflossen of je lening herfinancieren (zie hierboven). Vervroegd terugbetalen kan een wederbeleggingsvergoeding kosten van hoogstens drie maanden interest; sinds 10 juni 2024 geldt dat niet bij herfinanciering bij dezelfde bank.

Een Belgische bank rekent met de maandrente die bij je jaarrente hoort: (1 + jaarrente)^(1/12) − 1, en niet met jaarrente gedeeld door 12. Zo kom je op het voorbeeld van Wikifin uit: 100.000 euro over 20 jaar aan 2% kost 505,03 euro per maand. Je bank kan door afronding of door een verschillende betaalperiode enkele euro afwijken; haar kredietvoorstel is leidend.